目前商業(yè)地產(chǎn)銷售運營中大體上有自購自營、純租賃、返租、帶租約銷售、回購五種方式。本文，主要對這五種運營方式做詳細的優(yōu)劣勢分析。
01 自 購 自 營
在這種模式中，購房者即是業(yè)主又是商戶，同時擁有此店鋪產(chǎn)權，并利用手中資源在本商鋪進行經(jīng)營活動，開發(fā)商負責提供相應物業(yè)管理，并收取一定物業(yè)費用。
優(yōu)點：開發(fā)商可迅速回籠資金，并勿需設立營運部門進行后期管理工作，節(jié)省大量人力支出；
缺點：非常不利于銷售及招商工作的開展，難度最大，另外，由于產(chǎn)權出售及自購自營，商場對業(yè)態(tài)的規(guī)劃及業(yè)種的選擇不易貫徹，極有可能造成食品店與服裝店并排經(jīng)營的尷尬局面，不利于整體業(yè)主的利益。
注意：此類方法適合于整體商業(yè)街或樓盤底商的銷售，不適用主題商場及購物中心。
02 純租賃模式
商業(yè)地產(chǎn)的傳統(tǒng)方式，在這種模式中，開發(fā)商為大業(yè)主，商戶用支付貨幣的形式擁有商鋪的使用權，產(chǎn)權仍為開發(fā)商所有，開發(fā)商不但要收取商鋪之租金，同時亦要收取物業(yè)費用，并提供相應物業(yè)服務、推廣服務及運營服務。
優(yōu)點：開發(fā)商可收取長期經(jīng)濟收益，開發(fā)商與商戶真正實現(xiàn)雙贏的關系，共同經(jīng)營該商業(yè)項目，雙方共同對此項目負責。同時，由于不出售產(chǎn)權，開發(fā)商對商業(yè)項目有足夠的把握能力，便于按照商業(yè)規(guī)劃思路對項目進行運營管理。
缺點：回收資金的速度最慢，并需要組建營運部、客服部、貨管部等商業(yè)部門對項目進行管理，有一定的人力支出，比較耗費精力。
注意：此方法可采用統(tǒng)一收銀方式，租金在貨款中扣除，在降低工作難度的同時，也提升了項目的整體商業(yè)形象。
03 返 租 模 式
某項目在其商鋪銷售中，采取了所有權、經(jīng)營權、使用權三權分離的模式：為提高市場接納力，將商場產(chǎn)權劃整為零，劃分為小產(chǎn)權進行銷售回收大量資金。然后通過回報租金的方法從購房者手中取回商業(yè)鋪面的經(jīng)營權，并每對購房者有一定比率的年回報（高于銀行貸款利率才有吸引力）。
優(yōu)點：所有權屬于投資者、經(jīng)營權由專業(yè)商業(yè)管理公司掌控、入場經(jīng)營商家擁有物業(yè)使用權，實現(xiàn)了三權分離。在統(tǒng)一經(jīng)營的背景下，最大程度實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營價值，同時使建筑單體獲得最大的價值與租金增長空間。這是一種高收益高風險的運作模式，適用于大型封閉式商場。從該項目開盤以來的運作來看，通過拆零產(chǎn)權、銷售旺鋪回收了巨額資金，大大緩解了困擾開發(fā)商已久的資金緊張問題。經(jīng)營商進場以后經(jīng)營狀況也比較理想，進一步增強了中小投資者的信心，促進了商鋪的銷售。
缺點：在這種高風險高利潤模式的運作當中，涉及大型商業(yè)項目的規(guī)劃、設計、招商、銷售、工程等所有環(huán)節(jié)，對開發(fā)商的綜合運營能力要求極高。而且，回籠資金（即產(chǎn)權分散銷售）與商業(yè)經(jīng)營（即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營）兩者總是一對深刻的矛盾，而且商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營對開發(fā)商名譽、品牌的影響也將有很強的廣泛性和延續(xù)性。試想，一個銷售不暢，入住率低的住宅小區(qū)是很容易被市民遺忘的。而對于一個位于市中心，經(jīng)營不善冷冷清清，返租回報承諾無法兌現(xiàn)、投資者云集討債的大型購物廣場，即使當年開發(fā)商銷售良好，早已賺得盆滿缽滿，其長期的負面社會影響也會使開發(fā)商的品牌形象大打折扣。
注意（如何規(guī)避風險）：從前面的分析可以看出，返租模式固有的先天不足帶來了較高的風險，在這場信息不對稱的博弈當中，中小投資者明顯處于劣勢。在小業(yè)主投資買房時，開發(fā)商便已經(jīng)為自己設定好了金蟬脫殼的步驟。簽訂購房合同時，小業(yè)主必須簽署委托經(jīng)營協(xié)議和租金回報協(xié)議，而返租方當然不會是精明的開發(fā)商，通常是一個與開發(fā)商無任何關聯(lián)的空頭公司。一旦經(jīng)營不善，向經(jīng)營商收取的租金不足以抵償向小業(yè)主的返租，假如開發(fā)商也無力或無心承擔每年高達總銷售額X%的巨額返租（這種可能性極大），小業(yè)主的厄運也就開始了，這一切與開發(fā)商沒有任何法律關系，而承諾返租的空頭公司自然人去樓空。更何況返租協(xié)議長達15年-20年，開發(fā)商是否存在難以預測。對于一個有社會責任感，立志于長期發(fā)展的開發(fā)商來講，應該明白如果經(jīng)營管理不成功，返租中斷，往往會對開發(fā)商的品牌、信譽造成致命性的打擊。
如何減少整個模式的風險，保護博弈各方的長遠利益，可以從以下幾個方面入手：
A、開發(fā)商保留部分主力商鋪，臨街、主入口商鋪控制在手中，避免商場“臉面”受制于人。
B、核心主力零售店應引進已發(fā)展成熟，具有相當知名度并獲得消費者良好口碑的品牌經(jīng)營商作為領頭羊（如萬達購物廣場引進沃爾瑪 成都商業(yè)大世界引進家樂福，廣州天河城引進日本吉之島，成都羅馬假日廣場引進好又多旗艦店），增強購產(chǎn)權者信心，并有利于商場 經(jīng)營的成功。
C、在可能的前提下，開發(fā)商應與核心主力零售店合資或合作經(jīng)營，甚至盡量自營一部分。這樣既可以增強開發(fā)商對購物中心的整體控制力度，有利于整個商業(yè)物業(yè)的長期經(jīng)營，又可增強其他經(jīng)營商家與之合作的信心。
D、為了促進產(chǎn)權的零售，返租利率一般高于銀行同期貸款利率，但不一定固定化，在合同中應約束返租利率隨國家中央銀行利率變化而浮動。
E、商場經(jīng)營一般有3-5年的培養(yǎng)期，基本無盈利。而且由于價格競爭的加劇，大型百貨零售企業(yè)的經(jīng)營效益下滑。因此，商業(yè)租金收益極可能不足以沖抵返租收益。具備社會責任感的開發(fā)商應將回收資金投入新項目，形成整個企業(yè)資金的良性循環(huán)。
F、重視商業(yè)管理公司扮演的角色，以專業(yè)商業(yè)管理公司為橋梁，構建起合理的委托經(jīng)營機制，走中介專業(yè)化、規(guī)模化的道路，允許開發(fā)商逐漸退出，改由商業(yè)管理公司承擔起物 業(yè)保值、增值、正常返租的責任。
G、租賃返租協(xié)議到期以后的“返租后遺癥”仿佛一顆定時炸彈，威力如何有待時間的驗證。是否能弱化或者解決該問題，有待于商鋪業(yè)主委員會（或商鋪投資基金）以及商業(yè)經(jīng)營公司的成熟方能得到有效、徹底的解決。此外，國外流行的“認購面積、共有產(chǎn)權”的辦法也能很好地解決“返租后遺癥”，其操作方法是，開發(fā)商將商業(yè)物業(yè)或?qū)懽謽?，劃成幾大區(qū)域，每個區(qū)域再劃成等面積的若干份，每個購房者可購買其中的一份或幾份，所有購房者共同擁有這個區(qū)域的產(chǎn)權，每個人可執(zhí)有共有產(chǎn)權證，這實際上是產(chǎn)權證券化的前奏，類似于“基金”的形式。當然，這種辦法在國內(nèi)尚未突破法律和相關管理規(guī)定的禁區(qū)。對于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資者來講，無論是開發(fā)商還是中小投資者，都不得不暫時面對融資渠道匱乏，資本市場發(fā)展不充分、房地產(chǎn)證券化發(fā)展緩慢的現(xiàn)實。
04 帶租約銷售
商鋪采取帶租約銷售模式，向投資人承諾前N年每年X％的租金回報。而且，這一模式是由開發(fā)商先和租賃方簽署租賃協(xié)議，然后再進行銷售，從而減少商鋪銷售以后的不確定因素，降低投資人風險。
優(yōu)點：統(tǒng)一招租可以避免零散出租造成的互相壓價，也可以控制租賃的節(jié)奏，另外，由于經(jīng)濟合同為三方合同，即商戶是與業(yè)主簽署，開發(fā)商只起到中介作用，這樣做可有效地轉(zhuǎn)移矛盾，節(jié)省解決客訴等煩惱。
缺點：同上所述，此方法對開發(fā)商的整體商業(yè)要求非常高，如果因為商業(yè)經(jīng)營不善冷冷清清，返租回報承諾無法兌現(xiàn)、投資者云集討債的現(xiàn)象出現(xiàn)，那么對于本開發(fā)商在本區(qū)域內(nèi)的另外投資項目將造成嚴重影響。
注意：典型案例參考萬達商業(yè)廣場。
05 回購（地產(chǎn)類信托）
最新的銷售方式，同樣采取統(tǒng)一經(jīng)營管理，以出售方式銷售商鋪的北京某科貿(mào)電子城，推出了"地產(chǎn)類信托"產(chǎn)品。即是把6層1萬平方米的賣場分割成每5平方米為一個單位進行銷售，單位售價7萬元，并且在四年合同到期后必須由開發(fā)商回購。
對于這一創(chuàng)新的銷售手段，該項目總經(jīng)理表示，目前運行還算比較順利，現(xiàn)在的工作重點是改變投資者傳統(tǒng)的投資觀念，擴大該類產(chǎn)品的認知程度。對于是否會與銀行進行合作，加入銀行的理財計劃，通過金融機構的介入為類信托產(chǎn)品增信，其透露，目前與銀行的合作還處在初級討論階段，預計需要投入大量的細節(jié)設計工作。
優(yōu)點：比較快速回籠資金，利于管理，并能采用借海跑船的方式，利用投資者的資金將項目炒熱，將地段升值；
缺點：無形中增加了開發(fā)商的壓力，需要開發(fā)商準備二次招商及銷售，但彼時開發(fā)商的銷售難度就會大減，因本身已較第一次銷售時成熟許多。
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